Mogelijkheden van een aflossingsvrije hypotheek
Geplaatst op: 24-10-2020, 12:37:07
De aflossingsvrije hypotheek is in trek. Steeds vaker wordt deze hypotheekvorm afgesloten. Dat is natuurlijk ook niet verwonderlijk. De lage hypotheekrente zorgt voor een lage bruto maandlast.
De aflossingsvrije hypotheek is de meest simpele hypotheekvorm. Toch hebben huizenbezitters (veel) vragen over de aflossingsvrije hypotheek. Hieronder zomaar een paar voorbeelden.
- Mag een starter een aflossingsvrije hypotheek afsluiten?
- Hoe hoog mag een aflossingsvrije hypotheek zijn?
- Kan ik een volledige aflossingsvrije hypotheek afsluiten?
- Heb ik hypotheekrenteaftrek op mijn aflossingsvrije hypotheek?
Iedereen mag een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Starters sluiten meestal een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek af omdat zij dan de betaalde hypotheekrente kunnen opgeven aan de belastingdienst.
De helft aflossingsvrij
Via de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) hebben banken afgesproken dat zij voor maximaal 50% van de waarde van de woning een aflossingsvrije hypotheek verstrekken. Het maakt hierbij niet uit of het een hypotheek met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betreft.
In de meeste situaties is het benodigde hypotheekbedrag hoger dan 50% van de waarde van de woning. Voor dat deel moet dan een andere hypotheekvorm gekozen worden. De huizenbezitter bepaalt zelf welke hypotheekvorm dit is.
Afhankelijk van de hypotheekvorm en de situatie van de huizenbezitter is er sprake van hypotheekrenteaftrek of niet. Hierbij mogen banken altijd een bepaalde hypotheekvorm of de gehele hypotheek weigeren.
Starters
Een starter zou dus een combinatie kunnen afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek en een spaarhypotheek. De gehele hypotheek komt dan in box 3 waardoor deze starter geen hypotheekrenteaftrek heeft. Natuurlijk zijn er banken in Nederland die deze combinatie weigeren.
Voor de bank is er sprake van een maximale aflossingsvrije hypotheek van 50% van de waarde van de woning. Volgens de belastingdienst echter is een 100% aflossingsvrije hypotheek gewoon mogelijk op de waarde van de woning.
Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld:
|
Waarde woning |
€ 200.000 |
|
Maximale aflossingsvrije hypotheek bij een bank |
€ 100.000 |
|
Maximale aflossingsvrije hypotheek volgens de Belastingdienst |
€ 200.000 |
Bij een familiehypotheek is het dus mogelijk om een 100% aflossingsvrije af te sluiten. Of de huizenbezitter nog hypotheekrenteaftrek heeft, is weer afhankelijk van zijn/haar situatie.
Nogmaals: starters kunnen hun betaalde hypotheekrente niet fiscaal opgeven als gekozen wordt voor een aflossingsvrije hypotheek. Sinds 2013 zijn zij verplicht een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek af te sluiten om hypotheekrenteaftrek te kunnen genieten.
Doorstromers
Doorstromers komen wel in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als ze kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Dat geldt alleen als ze aan kunnen tonen dat ze voor 1 januari 2013 al een hypotheek hadden lopen. Bovendien mag om renteaftrek te kunnen genieten de aflossingsvrije hypotheek niet hoger zijn dan de eerdere hypotheek.
Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld:
Aankoop eerste koopwoning 1-1-2010 voor €200.000
Spaarhypotheek van €100.000
Aflossingsvrije hypotheek van €100.000
Woning wordt verkocht per 1-1-2020 voor €200.000
|
Situatie 1: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 voor € 300.000 |
|
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€ 150.000 (box 1) |
|
Annuïteitenhypotheek |
€ 150.000 (box 1) |
De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu €150.000 (50% waarde woning, volgens de normen van de bank). Het was natuurlijk ook mogelijk geweest om de spaarhypotheek van €100.000 fiscaal mee te nemen. De aflossingsvrije hypotheek was dan €100.000 geworden.
|
Situatie 2: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 voor € 450.000 |
|
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€ 200.000 (box 1) |
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€ 25.000 (box 3) |
|
Annuïteitenhypotheek |
€ 225.000 (box 1) |
De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu €225.000 (volgens de normen van de bank). Voor de hypotheekrenteaftrek is de maximale aflossingsvrije hypotheek €200.000 (niet hoger dan de eerdere hypotheek van 1-1-2010).
|
Situatie 3: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 voor € 700.000 |
|
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€ 200.000 (box 1) |
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€ 150.000 (box 3) |
|
Annuïteitenhypotheek |
€ 350.000 (box 1) |
De hypotheek en waarde woning is €700.000. De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu €350.000 (50% van de waarde van de woning). Voor de hypotheekrenteaftrek is echter €200.000 van toepassing. Dit is namelijk de hoogte van de hypotheek op 1 januari 2013. Dit is dus dezelfde berekening als in rekenvoorbeeld 2.
|
Situatie 4: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 voor € 150.000 |
|
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€ 75.000 (box 1) |
|
Annuïteiten- of spaarhypotheek |
€ 75.000 (box 1) |
De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu €75.000 (50% waarde woning volgens de normen van de bank). Voor de overige €75.000 kan iedere hypotheekvorm worden gekozen.
Verbouwing
Belangrijk: Let op dat bij afkoop van de spaarpolis (box 1-polis) de afkoopwaarde moet worden gebruikt ter aflossing van de hypotheek. Het is niet mogelijk om dit bedrag achteraf te gebruiken voor een verbouwing. Wie toch gaat verbouwen, zal dat direct mee moeten nemen in de financieringsopzet.
Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
Aankoop eerste koopwoning 1-1-2010 voor €200.000
Spaarhypotheek van €100.000
Afkoopwaarde polis is €40.000 (betaalde premies €30.000)
Aflossingsvrije hypotheek van €100.000
Woning wordt verkocht per 1-1-2020 voor €200.000
|
Situatie 1: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 |
|
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€ 150.000 (box 1) |
|
Annuïteitenhypotheek |
€ 150.000 (box 1) |
Als de verbouwing van €40.000 wordt gedaan uit het afkoopbedrag van de box 1-spaarpolis dan zal de fiscus voor de deur staan. Deze zal de afkoopwaarde in box 1 belasten. Het gaat hier dan over het rentebestanddeel van €10.000 (afkoopwaarde minus betaalde premies).
Deze huizenbezitter had beter het volgende kunnen doen:
|
Situatie 2: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 |
|
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€ 170.000 (box 1) |
|
Annuïteitenhypotheek |
€ 170.000 (box 1) |
Er wordt nu eerst een hypotheek van €340.000 genomen (dit moet ook de minimale waarde na verbouwing zijn!). Na afkoop van de spaarpolis van €40.000 wordt dit bedrag afgelost op de hypotheek waardoor het volgende van toepassing kan worden:
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€ 170.000 (box 1) |
|
Annuïteitenhypotheek |
€ 130.000 (box 1) |
In ieder geval is duidelijk dat er leuk gespeeld kan worden met de aflossingsvrije hypotheek. Vanwege de lage hypotheekrente is de hypotheekrenteaftrek niet hoog. Daarom kiezen steeds meer huizenbezitters ervoor om een gedeelte van hun hypotheek in box 3 te plaatsen. Zij hebben liever lagere maandlasten dan het voordeel van de hypotheekrenteaftrek.
Bron: column van Jos Koets van 23 oktober 2020 op www.iex.nl